In cosa consistono?

L’agevolazione riguarda le spese sostenute nel corso dell’anno per interventi di recupero del patrimonio edilizio, di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze, effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali. Sono esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. Fino al 31 dicembre 2024 la percentuale di detrazione è pari al 50 per cento, con un limite di spesa agevolabile pari a 96.000 euro. Dal 2025 la detrazione sarà pari al 36 % delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, fino a un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare. La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

La detrazione è applicabile anche in caso:

1. di acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati;
2. di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile. In tal caso, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, la detrazione è calcolata su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, comprensivo di Iva.

Si coglie l’occasione per segnalare che, a determinate condizioni e nel rispetto di specifici requisiti, rientrano nella categoria degli interventi agevolati su singole unità immobiliari e su parti comuni, anche i lavori finalizzati:

1. all’eliminazione delle barriere architettoniche (per esempio, ascensori e montacarichi), anche in assenza di disabili nell’unità immobiliare o nell’edificio oggetto di lavori. Su tali spese non è possibile fruire contemporaneamente della detrazione al 19% sulle spese sanitarie riguardanti i mezzi per il sollevamento dei disabili. La detrazione al 19% spetta sulla quota eccedente il limite di spesa di 96.000 euro previsto dalla detrazione per il recupero del patrimonio edilizio;
2. alla realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, sono idonei a favorire la mobilità interna ed esterna delle persone portatrici di handicap grave (la detrazione non spetta per l’acquisto dello strumento vero e proprio, ad esempio telefoni viva voce o tastiere espanse);
3. alla costruzione o acquisto di box auto o posti auto purché pertinenziali, anche di proprietà comune;
4. alla cablatura degli edifici;
5. al contenimento dell’inquinamento acustico;
6. al conseguimento di risparmi energetici;
7. alla prevenzione degli infortuni domestici.

Per quali interventi e a quali condizioni è possibile usufruire dell’agevolazione?

L’agevolazione fiscale in esame spetta, con riferimento alle singole unità immobiliari, per le seguenti tipologie di lavori:

1. manutenzione straordinaria
2. restauro e risanamento conservativo
3. ristrutturazione edilizia.

Focus – le tipologie di interventi

Interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Interventi di restauro e di risanamento conservativo: gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Interventi di ristrutturazione edilizia: gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

È possibile usufruire della detrazione anche in caso di interventi di manutenzione ordinaria solo in specifici casi e a determinate condizioni.

I beneficiari

Usufruiscono dell’agevolazione tutti i contribuenti assoggettati all’IRPEF, a condizione che possiedano o detengano gli immobili oggetto degli interventi e ne sostengano le relative spese. Ricadono in tale ambito:

1. il proprietario o il nudo proprietario;
2. il titolare di un diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
3. l’inquilino o il comodatario;
4. i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
5. gli imprenditori individuali, per gli immobili che non rientrano fra i beni strumentali o i beni merce;
6. i soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
7. i familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui è equiparata la parte dell’unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado;
8. il convivente di fatto;
9. il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
10. il promissario acquirente.

La procedura

Per usufruire della detrazione, è necessario:

1. inviare all’Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla ASL;
2. pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o il numero di partita IVA del destinatario delle somme (ditta o professionista che ha effettuato i lavori).

Inoltre, nella dichiarazione dei redditi devono essere indicati i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto di comodato o di locazione.
È necessario conservare ed esibire a richiesta degli uffici una serie di documenti quali, ad esempio, le fatture e le ricevute fiscali delle spese effettivamente sostenute, le ricevute dei bonifici di pagamento, la comunicazione preventiva all’ASL, la domanda di accatastamento (se si tratta di immobili non ancora censiti), le eventuali abilitazioni amministrative richieste per la tipologia di lavori da realizzare.

Elenco completo dei documenti da esibire

• le abilitazioni amministrative richieste per la tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se non sono previste abilitazioni, basta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, nella quale bisogna indicare la data di inizio dei lavori e va attestato che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili
• la domanda di accatastamento, se si tratta di immobili non ancora censiti
• le ricevute di pagamento dell’IMU, sempreché sia dovuta
• la delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori nonché la tabella millesimale di ripartizione delle spese, qualora si tratti di interventi sulle parti condominiali
• la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori resa dal possessore dell’immobile, in caso di interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
• la comunicazione preventiva all’ASL contenente la data di inizio dei lavori, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
• le fatture e le ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
• le ricevute dei bonifici di pagamento.

Nel caso in cui gli interventi determinino un risparmio energetico e/o l’utilizzo di fonti rinnovabili, occorre comunicare i relativi dati all’ENEA, in via telematica, entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo. Il mancato o tardivo invio delle informazioni non determina la perdita del diritto alle detrazioni.